预购商品房抵押登记相关法律问题分析及建议

   典质预报挂号是现在商业银行在预售房存款中经常使用的包管措施,但在司法实践和司法理论中对预购商品房典质的法令性质及法令效能理解不一,银行的债务及包管权具有一定法令危险,文章对预典质相干
法令问题进行简分析,并提出相干
注意事项及法令提议。 

  关键词预报挂号;预典质;优先受偿权

一、问题的提出

近几年随着商品房交易市场的发展,团体住房存款成为银行的一项重点营业,特别是一手房按揭存款营业占比拟高。据央行的数据显现,2016年新增团体住房存款总额约为4.96万亿元,是2015年的1.86倍。遏制2016年末,团体住房存款余额为19.14万亿元,同比增长35%。而团体存款中,团体按揭存款占比拟高,如上海市2016年新增团体住房按揭存款3350亿元,占全辖区新增存款的50%。上海银行团体住房按揭存款在团体存款中占比则高达70%以上。此中,一手房按揭存款余额为331亿元,占住房按揭存款总额的76%。

预购商品房典质是各家商业银行按揭存款营业中通常采取的一项包管措施,不动产挂号机构向银行出具“不动产挂号证明”,证明权益或事项为“典质权”。预购商品房典质是指预先购买建设中的商品房,还没有治理产权证书,购房者为购买房屋与银行签署商品房典质存款条约,以预购商品房作为典质标的。由于我国法令法规对预购商品房典质划定不明白,实践中涉及预购商品房典质的纠纷较多,严重影响了银行的资金安全。2017年3月7日在中国裁判文书网以“预售商品房典质”关键字搜索到的案例就达1686件。为更好地保护银行的合法权益,减少危险的发生,现对预售商品房典质的相干
问题进行简分析。

二、预购商品房典质相干
法令问题

(一)预购商品房典质的法令性质

预购商品房典质时,银行是否享有典质权。法令理论界和司法判例中多援用
《物权法》第180条第5款将预购商品房视为“正在建筑的建筑物”,从而认定预购商品房典质成立典质权。该解释实为对该条立法本意的误解,理由为第一,《物权法》第180条明白划定作为典质的财富需为债务人或第三人有权奖励的财富,预购人对预购商品房无奖励权。第二,该条划定的正在建筑的建筑物典质人實为建筑物开发商,《不动产挂号暂行条例实施细则》第75条、76条对此已经予以明白,此中第75条划定“当事人乞求在建建筑物典质权初次挂号时,典质财富不包括已经治理预报挂号的预购商品房和已经治理预售立案的商品房。”

《不动产挂号暂行条例实施细则》第24条划定“未治理不动产初次挂号的,不得治理不动产其余范例挂号,但法令、行政法规另有划定的除外。”现有法令法规未划定预购商品房可以作为典质财富,故,预购商品房不是法令划定的典质财富,根据《不动产挂号暂行条例实施细则》第78条划定,预购商品房典质挂号实际为预购商品房典质预报挂号。预报挂号是指当事人所等候的不动产物权变动所需的条件缺乏或还没有成就时,法令为保护权益失掉人对未来失掉的物权乞求权而进行的挂号,预报挂号与结局
挂号相对应。典质预报挂号是预报挂号的一种,是预报挂号的子观点,其实质是签署典质条约当事人将典质乞求权进行预报挂号的行动

(二)典质预报挂号的效能

根据
《物权法》第20条之划定,典质预报挂号仅发生一种法令效能,即限制事实挂号权益人的物权奖励权,保全典质预报挂号权益人的乞求权。根据《最高人民法院物权法司法解释(一)理解与适用》第4条之划定,限制奖励权的范围为转移不动产所有权,或设定建设用地使用权、地役权、典质权等其余物权。需注意的是,典质预报挂号并无设立典质权的法令效能,典质预报挂号权益人和预购人之间的典质条约关连不变,典质预报挂号权益人没法对预购商品房进行物权奖励,也无优先受偿权。

三、预购商品房典质具有的法令危险

(一)预购商品房条约被消除
的法令危险

典质预报挂号仅能限制预购人初始产权挂号后的物权奖励行动
,无权限制预购人与开发商之间的买卖条约行动
,以及预购人与第三人对预购房的条约行动
。预报挂号法令效能不是限制开发商“一房二卖”,而是限制后一买卖条约的物权效能。在预购人对于购房治理产权初始挂号前,其与开发商之间具有的商品房买卖条约,具有商定消除
或法定消除
的景遇。买卖条约消除
后,典质条约倾向将没法实现。

(二)查封招致正式典质不能的法令危险

《物权法》第184条第5款划定“依法被查封、扣押、羁系的财富不得典质”,且目前法令法规并未作出例外划定。根据
该条之划定,如预购房被第三人乞求预查封或查封以后
,典质预报挂号当事人治理的正式典质将有可能被法院宣判有效。如第三人对预购商品房进行拍卖处置,典质预报挂号权益人将得到优先受偿权。虽然国土资源部印发的标准性文件《不动产挂号驾御标准(试行)》中的审核点划定“有查封挂号的,不予治理典质挂号,但在商品房典质预报挂号后治理的预查封挂号,不影响商品房典质预报挂号转典质权初次挂号”。该标准使得典质预报挂号转典质权初次挂号具有可驾御性,但典质权初次挂号的效能是否受法令保护,尚存争议,因该标准仅为国土资源系统内部标准文件,无普遍法令效能。

(三)典质预报挂号被认定有效的法令危险

《物权法》第20条划定“预报挂号后,债务消灭或自可以

呐喊进行不动产挂号之日起三个月内未乞求挂号的,预报挂号生效。”该条划定的3个月为法定除斥期间,不适用中止、中缀、延长的划定。司法实践中,通常将预购人治理初始产权挂号作为预报挂号除斥期间的起始点。而典质权挂号需典质权人和典质人双方配合乞求,《不动产挂号驾御标准(试行)》划定“典质权初次挂号该当由典质人和典质权人配合乞求”。但在事实中,确实具有预购人无故拖延或失联的景遇,招致在预报挂号期内没法治理正式典质手续,从而使预报挂号丧生效能或被讯断有效。

(四)阶段性连带包管人脱保的法令危险

在预售房借款条约中,银行通常与开发商签署阶段性连带责任包管条约,包管期间至办妥正式典质挂号止。但如果典质预报挂号权益人长期怠于治理正式典质挂号手续,不仅招致预报典质挂号生效,对预购人(或治理所有权证后的实际挂号人)转让预售房(或治理产权初始挂号后的房屋),招致正式典质治理不能时,法院有可能以典质预报挂号权益人具有过错为由,讯断罢黜开发商的连带包管责任。

四、典质预报挂号时应注意事项及法令提议

(一)添加其余包管措施

虽然法学界将典质包管被称之为“包管之王”,但预购商品房典质在转为正式典质前不具有物权包管功能。为更好维护典质预报挂号权益人的债务益益,提议添加或强化以下包管措施第一,银行与开发商签署包管条约,由开发商供应阶段性包管责任,包管限期至买受人治理产权挂号或银行与买受人治理正式典质挂号止。第二,由购房人供应其余包管,如权益质押、其余财富典质。第三,由第三人供应连带责任包管,或权益质押、财富典质。第四,由有包管天资的金融机构供应保函,或由保險机构出具保险单。

(二)及时治理正式典质挂号

典质预报挂号权益人必需在法定的预报挂号除斥限期内尽快治理正式典质挂号手续,特别是在涉及诉讼的进程中,尽量在第一审法庭辩论终结前治理正式典质挂号。如果预报挂号权益人不踊跃行使自己的乞求权,将会招致典质预报挂号生效,其基于典质条约发生的物权设立乞求权再也不受物权法保护。同时,应注意踊跃通知预购人治理正式典质手续,并保留相干
督促证据。

(三)完满团体住房借款条约条款

现有的团体住房存款条约中,借款人义务、借款人违约景遇中均未涉及典质预报挂号相干
内容。提议在借款人义务处添加借款人治理产权挂号后一定限期内,踊跃联络存款人,前去不动产挂号机构治理正式典质挂号,并将借款人违背上述义务的行动
作为其违约景遇。

(四)通过银行业协会提交立法提议

  提议在出台《物权法》司法解释或完满《不动产挂号暂行条例》时,考虑添加以下内容第一,进一步明白预报挂号除斥期间起算点的界定标准,提议为典质预报挂号被乞求人向典质挂号机构提交正式典质挂号乞求之日,将3个月限期留给典质预报挂号权益人,同时典质挂号机构按预报挂号预留联络方式通知典质预报挂号权益人,这样更加符合预报挂号制度的立法倾向。第二,提议明白划定转抵同步制度,即对典质预报挂号的商品房,在买受人治理与开发商治理产权过户(或为所有权初始挂号)时,不动产挂号机构该当在不动产挂号簿上载明预购商品房典质已转为现房典质,向典质人颁布房屋所有权证,并同时向典质权人换发正式典质不动产权挂号证明。第三,提议对《物权法》第184条第5款“依法被查封、扣押、羁系的财富不得典质”明白例外景遇,即已典质预报挂号的财富除外。